第201章 【港九震驚】

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8月24日（星期三），長江置業正式在報紙刊登了‘售房廣告’，廣告位很簡單，一幢黑白版本的香檳大廈效果圖（手繪版本）配上四個大字‘香檳大廈’，再簡單的配上電話、地址、大概價格。

樓層越高，價格越便宜，比如12層樓的單元，大概只需要2.2萬一個單元；而下面的樓層，最貴在3.8萬一個單元；這其中的原因，主要還是大家的觀念停留在高層供水問題。

金巴利道畢竟在尖沙咀，靠近商業區的地方，所以樓單價還是比較貴的。

訊息一出，熱議紛紛。

有外籍律師對記者講，分層分單元出售住宅大廈，將會‘禍及子孫’，將來的各種糾紛會紛沓而至，電梯怎麼維修、屋契怎麼改？

這種言論得到了很多人的認可，當然大家並不知道‘公共屋契’的事情，才有此評論！

長江實業。

林志超在辦公室裡，看著手中的香檳大廈‘樓書’，臉上帶著滿意的神色。

一本樓書為16開，近20頁，上有文字詳盡說明樓宇的地勢環境、建築材料、分層價格，另外還有樓宇地盤、大廈的透檢視和平面圖、坡面圖、戶型圖，林林總總，應有盡有。

除了印刷、裝訂質量較後世差一些外，內容和排版與後世流行的廣告畫冊，並無兩樣。

‘樓書’的發明，還有一個小故事：以前香港的地產經紀一點也不活躍，那些帶市民去看樓的人，個個都是‘負氣賣樓佬’，因為他們每天帶很多人去參觀樓盤，一天來回奔走很多次，甚至二十次，老公今天看完，老婆明天又要來看，沒玩沒了的。因而地產經紀腰痠腿疼、招待不過來，久而久之就負氣地對客戶說道‘你們自己上去看吧’，客戶多問一句，地產經紀都有可能罵人。

隨著‘樓書’的發明，哪怕是一幢樓，也會編制樓書，省卻大量的精力，也更加的廣而告之。

端的是有趣！

不一會，長江實業的‘三巨頭’走進林志超的辦公室。

黃昌宏，副總經理，建築系大學畢業的地產專才，主要負責地盤從策劃、設計，再到施工等環節；

周福照，財務經理，早期是銀行的員工，對財務非常擅長；

胡兆煦，市場部經理，從地皮的購買，再到樓盤的銷售，以及處理和政府相關部門的關係等工作，都是他的擅長。

所以，三巨頭已經是受到林志超的信任和重用，關鍵都是跟著他八年多的老員工，是公司創始元老級。期間，周福照受林志超的資助，去英國留過學，拿到大學會計文憑；黃昌宏也多次前往歐美進行短暫的進修建築知識。惟獨胡兆煦，全靠自己的摸索和學習，當然他對外的交際能力，那是天生的天賦。

“現在香港地產即將被點燃，屆時大家一定是紛紛加入其中，大量的投資蓋樓。我們作為第一個吃螃蟹的人，一定要做到行業領先。將把‘蓋房子’視為開工廠，這邊銷售出去，那邊我們就進貨，貨如輪轉”

林志超傳授起經驗來，畢竟他的知識領先這些人。

聽完後，三人也明白，老闆的意思是，這邊出售了樓房賺到了錢，那麼就要接著購買地皮，而不是隻開發手中的地皮和舊樓。

隨後，林志超說道：“目前來看，未來兩年時間，我們可能平均每個月都會出售一幢樓，大家要做好各種工作，增強自己的管理能力！”

“是，老闆！”

三人聽得熱血沸騰，一個月一幢樓，豈不是一年下來要兩三千個住宅單元。

實際上，這已經是林志超保守的發展了！

畢竟按照林志超的估計，香港這兩年，一年市場容量是10000個住宅的話；那麼在1957年暴跌的原因，可能就是一年會有1.5~2萬個住宅產出。

畢竟這一波暴跌（市區比較穩定），根本原因就是供大於求，以及港府限制售樓花，據林志超所知是這樣的。

當然，一年出售兩三千個住宅單元，林志超也不至於後悔，他不貪心；畢竟，目前地產利潤還不算高（利潤率高），儲備地皮也很重要。

禮拜六的上午，金巴利道‘香檳大廈’地盤很早就匯聚了數百人，一時間成為各大媒體的新聞素材。

香檳大廈一共只放售176個住宅單元，僅現場的人數，就已經是幾倍之多，以至於一個銷售人員要應付幾十個看房的。幸好，樓書、沙盤等的出現，讓銷售人員解脫出來；但就算如此，詢問的人員也比比皆是，好在大家都是培訓有素。

這種情況，根本都無需‘託’，這將是這一兩年香港樓盤的真實情況。

“買房還要簽約‘公共屋契’是什麼意思？”有人正準備下手時，發現樓書上提及的‘公共屋契’。

“公共屋契就是解決高層住宅的最佳具備法律效應的一種協議，只要簽署這個協議後，就代表著大家共同承擔這幢樓的後續支出費用，比如電梯維修、衛生費等。與此同時，簽署了公共屋契後，上面的摺合地皮面積，就是將來這幢房子如果被拆卸，你可以獲得的土地面積，方便折算補償費用，相當於你不僅買了房子，還買下了部分地皮。”銷售員數量的拿起擴音喇叭介紹道。

“這個辦法不錯呢！那麼多人共住在一幢樓，肯定麻煩很多，但只要有公共屋契，立馬就解決了所有的問題。就好比好比是私人屋邨的物業公司。”有人見多識廣的說道。

能來買房的，肯定都不是工人，都是小有事業和身家的人，是不會短視的；當然了，由於要想買房就必須簽署‘公共屋契’，所以一般人也是不會猶豫的。

在‘香檳大廈’的一處空地上，林志超也在和到訪的朋友熱聊，包括何善衡、廖寶珊、飛艇泰、陳德泰等人，紛紛來湊熱鬧，實則是打探訊息，看看林志超是如何賣樓的。

其中飛艇泰和李高福是熟識，和林志超倒是第一次見面，不過大家很快也熟悉了。此時飛艇泰心中很震驚，他沒有想到自己還在研究‘公共屋契’，別人已經開始實行了。

原來，飛艇泰在九龍旺角也有一幅小地皮，打算建高層住宅，打算九月底出售的；沒想到，林志超比任何人反應都快，建築條例才透過不到兩個月時間，別人已經將大廈擺出來賣了。

“善哉善哉，林生用‘公共屋契’解決了所有麻煩，那些英國律師佬該閉嘴了！”廖寶珊聽得火熱，他最近一直籌謀進軍地產界，興建高層住宅大廈，但苦於對政策的理解和擔憂，所以一直在等待機會。如今，很顯然機會來了。

林志超笑著說道：“也不是所有英國律師都短視，我們這個公共屋契還是安杜魯律師擬定的文書呢！”隨後又打趣道：“莫非廖老哥也打算在地產上大顯身手？那可不得了，誰搞得過你這個開銀行的呀！”

眾人紛紛笑了起來！

其實，何善衡等人在去年也興建過小樓房，不過不是用恒生銀行的名義，而是由何善衡、何添等人私人合夥興建投資。

香港的銀行，什麼都可以做，自由港嘛！

廖寶珊馬上說道：“林生說笑了！銀行的錢是銀行的，又不是我私人的。”

不是你私人的才怪！

林志超已經可以想象，隨著地產的旺盛，這些銀行為了吸納存款，制定了高息政策，搶市場的存款，年息就是18%以上都有可能；因為這些銀行把錢拿去投資地產，發現年收益遠高於20%，銀行也會缺錢，結果就是大量吸納存款。

香港大多數銀行都是私人、家族的銀行，他們把錢貸款給自己家族和個人，大行方便。直到八十年代中期，依舊有這種事情發生，那個時候華人本地的銀行也已經僅剩下東亞銀行了。

廖寶珊也問出一個問題：“林生，首付20%款項是不是對地產公司有些不利，這樣回款慢，不利於週轉吧？”

眾人紛紛關注林志超的回答，確實，從50%降低至20%，這比例很大的了。

林志超豈會分享內心的想法——就是讓你們不要太瘋狂，但嘴上卻說道：“是我的一個分析錯誤，我還以為香港的購買力不足，所以用這種方式吸引顧客。只是沒想到，今天來那麼多人，看來香港購買力很足。當然了，這個首付款可以根據各家地產公司調節，沒有依據可言！包括兩年期的貸款時間，也是可以調節的。”

“原來如此！”廖寶珊恍然大悟的說道。他其實也覺得20~30%首付也挺好，反正自己有銀行大底。

隨後，林志超笑著對飛艇泰說道：“霍生，聽說你這一年多也賣出了不少樓房，經驗豐富，你點評一下香檳大廈的各方面工作如何？”

飛艇泰從去年到今年，也開發了一些小樓房（五層唐樓），獲利也有不少，但肯定沒有高層多。

“林生說笑了！你是地產業界的大佬，從分層、分期、樓書、沙盤、售樓處，再到如今的‘公共屋契’，你所做的，簡直就是業內的標杆，我們這些後來者，只需要跟著你的方式做就行了！”飛艇泰認真的說道。

不管怎麼說，別人都是領先自己一步，他是真心佩服。

小樣，都是跟你學的呢，林志超內心笑道。

聊了一陣後，大家散去。

而就在當天，‘香檳大廈’的176個住宅全部銷售一空，而且是截止在下午三點就正式宣佈了。

一時間，林志超已經預料香港的地產要瘋狂了！

以香檳大廈目前的地皮價格計算，大概值200萬港幣（2.3萬平方尺），建築費及雜費大概為150萬港幣，總投資在350萬港幣；而176個住宅單元總售價為515萬港幣，再加上商鋪和地鋪的價值約150萬港幣，相當於回籠660萬港幣。

利潤翻倍！

而這樣一個樓盤，開發期也就18個月最長了，建築僅需12個月以內。

如此高的回報率，不瘋狂才怪。

就算後期的地皮等成本增加，但樓價也會相應的增加！

當然，風險也是大大的增加，只是沒有人會去在意而已！

新的一週開始。

報紙上充斥這‘香檳大廈’的報道，成為市民茶餘飯後的談資。很多人都明白一個道理，如果住宅允許建12層，那麼將大大的刺激香港房地產市場，也會有更多的人購買物業，鬧房荒將成為歷史。

與此同時，香檳大廈成為各大置業公司的模板，一時間大家磨刀霍霍！

林志超正在辦公室裡審查銅鑼灣希慎道2~4號的‘檀宮大廈’圖則，他進入地產行業已經足足八年時間，本身就是一位‘建築師’，對圖則設計、建築施工都已經是行業頂級人才範疇，對建築條例是滾瓜爛熟。

檀宮大廈位於希慎道和禮頓道的三角地帶，不過這個三角地帶不僅僅是檀宮大廈這幅地皮，還有利氏家族的兩幢舊物業。若是他開發高層建築，利氏家族一定也坐享地價升值的便利。

林志超依舊採取一樓和地下室為商鋪，但是二三樓卻以寫字樓進行設計，檀宮大廈樓高20層，修建好之後，將成為香港第一高樓。當然，這玩意沒有可談性，畢竟銅鑼灣沒有中環有意義，而且很快也會被其它大廈取代。

今年，長江置業就銷售三幢大廈足以，畢竟明年銷售能更高價一點。不過這樣一來，林志超還必須注資進來，因為可能要參加官地拍賣。

環球航運已經不能再提供資金，畢竟要預留一些資金作為運營資金；長江工業可以提供500萬港幣，畢竟工業也是需要一直投資的，而且年初已經提供了1000萬港幣給長江實業。

500萬港幣購買不到多少地皮，目前港九住宅地皮均價已經是八九十港幣每平方尺。

所以，林志超打算貸款1000萬港幣。

再加上地產商的回籠資金，足夠後續購買土地儲備了。

至於投資商業大廈的打算，林志超都打算在1957年以後。畢竟，沒有住宅提供人氣，何來的商業呢？

與此同時，若是目前有香港中環的靚地和舊樓出售，林志超竟然會出現沒資金購買的處境；因為中環的靚地已經漲至800多港幣每平方尺，像是林志超購買的畢打街香港大酒店，目前至少是2000萬港幣起步。

幸好，目前也不會有中環優質地皮和舊樓出售，因為大家也不傻，肯定要等一兩年時間。屆時，中環地皮將在1500~1600港幣每平方尺，達到五十年代的頂峰。

這樣一來，長江實業就可以利用住宅利潤，去收購住宅地皮和中環商業靚地。

中環的大廈及地皮，長江置業目前僅四幢，顯然還略有不足，起碼在六十年代前，能擁有六七幢比較合理。

不一會，黃昌宏和則師周光普一通來到林志超的辦公室。

“這個檀宮大廈的圖紙不對！”林志超馬上說道。

周光普頓時臉漲得紅了，他是著名大學出身的則師（建築設計師），稿子才給老闆一個多小時，就被叫到辦公室。他心裡甚至懷疑，老闆是不是故意敲打他，否則如何在如此短的時間，找出問題。

當然，大家都聽過過老闆對地產圖紙、建築等非常熟悉，做事從來都是認真對待。

黃昌宏馬上說道：“老闆哪裡不對，這圖紙也是經過我手校對過的。”

林志超沒有責難這些人，他們都是專業建築師出身，他不需要罵他們，而是要讓他們折服自己。讓他們明白自己的老闆，是一個非常認真且專業的地產精英。

“這個是三角地帶，取光的角度也可以相對地調整，以使我們這幢樓宇的建築面積能有可觀的增幅。你們看是不是這樣？”

周光普頓時有點無地自容的狼狽，老闆這一指點，他瞬間明白自己疏漏了，預計足足損失上數千平方尺的建築面積。

香港的很多建築，在進行重建時，都希望並樓；倘若能打通兩個街道，甚至三個街道，那麼容積率就會大增。香港的街道與街道不似內地那麼寬，往往就是兩幢大廈的面積，如果把兩幢大廈合併重建，那建築的樓面面積就會大增。

檀宮大廈位於三角地帶，但最多隻能臨街兩條，調整取光角度，亦可以有不菲的增加樓面。

“我重新回去計算下！”周光普說道。

“嗯，以後這些方面要注意一下，特別是要將港府的建築條例吃透、更新最新的，千萬不要漏一個細節。”林志超沒有過於責難，畢竟都是慢慢來的。

待周光普離開後，林志超對黃昌宏說道：“香檳大廈的專案經理是誰？”

黃昌宏說道：“是陸孝佩！”

是老闆介紹挖過來的。

林志超點點頭，說道：“滬籍人未必懂算賬，工地方面讓李保羅多巡視和審查，你也是要多巡視我們旗下的地盤！”

陸孝佩這個人，懂建築和管理，但就是不會算賬，否則前世也不會總是打官司。很多次，都因為算錯賬，差點把自己搞破產。

事實上，他這個老闆都喜歡巡查地盤，但關鍵是他還有環球航運、長江工業兩大集團事務，否則林志超都恨不得泡到樓盤上。

做地產，還是很舒服的！

“嗯，明白！工地上的很多工作，都是由長江實業在監督，保利建築出現紕漏，長江實業也能察覺。”

聊了一陣，林志超也就放心下來，長江實業人才濟濟，他這個老闆並不是完全不放心；工作既然交給手下去做，他是不會有心理負擔的。

如今地盤算少的，等以後隨時可能都有很多地盤，屆時林志超更不能分身之術。(本章完)