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時間匆匆,轉眼來到1962年。

元旦過後,長江實業總部(環球大廈13~17層)。

林志超坐在寬敞的辦公室裡,正在翻閱資產、財務報表。

長江實業的資產分為三個部分——發展地產、商業地產、綜合業務(公仔麵)。

其中,商業地產的資產有(現價值約2.5~3億港幣):

中環:盈置大廈、保利大廈、環球大廈、美的大廈(在建);

銅鑼灣:華登大廈(大丸百貨)、新天地大廈(新天地購物中心);

九龍區:美麗華酒店、美麗華購物中心、荔枝園遊樂園、觀塘工廠大廈

新加坡:大丸百貨中心

其中,發展地產的資產有(現價值3.5~3.7億):

在建樓盤——希雲街樓盤(售出五幢,剩下兩幢樓),渡船街‘德福花園’(8幢大廈,3000個住宅單元)。

儲備地皮——約120萬平方尺的港九市區地皮。

也就是說,所有的物業資產已經高達6~6.5億港幣,升值迅速。

這是因為:

比如,德福花園20萬平方尺的地皮,若按照當前地皮價格,大概是4000萬不到一點;但若是按照3000個住宅單元計算,總價值就是1.6億以上。

而且,所有的物業和地皮,都已經出現很大的升值。

長江實業在過去一年,總計售出990個住宅單元,獲得利潤約3500萬的盈利,商業地產收益2200萬,股市收益1000萬、保利建築獲得500萬盈利(自家的專案也計算在內)、石礦企業不計算(投資階段),總計利潤獲得7200萬港幣。

地皮回籠資金400萬(希雲街地皮),總計回籠資金7600萬。

支出方面:

一般只計算商業建築的支出、購買地皮的支出,美的大廈建築費在2000萬、購買地皮花費約2000萬。

而德福花園的建築費,因為會採用‘售樓花’模式,所以一般直接核算利潤,建築費不算支出(前期採用少量的貸款模式)。

最終,長江實業擁有8800萬的現金流,其中接待給廖創興銀行的1000萬港幣,廖烈文兄弟透過物業銷售,已經進行了還清。

也就是說,在廖寶珊死之後,廖烈文兄弟繼續出售了一部分物業,進行償還債務。

“老闆,會議時間到了!”

“好,我馬上來!”

隨後,林志超收回思緒,朝著會議室走去。

差不多十幾個長江實業的高層,齊聚一堂,大家都非常高興,又是豐收的一年。

重要的是,香港的地產經歷‘廖創興銀行擠提’過後,很快就恢復正常,繼續攀升。彷彿,就沒有出現什麼事情一樣,大家已經忘記了,畢竟又不是自己倒黴。

“開始吧!”

隨著林志超坐下,高層們紛紛發言總結。

長江實業現在如果上市,市值一定不會輸給置地公司,而且還是不算儲備地皮的情況下。

畢竟置地公司雖然坐擁七八幢中環核心地區的大廈,但都是老式大廈,並沒有重建,所以不足為慮。

而長江實業則掌握著九龍、港島的零售商業,同樣擁有四幢大廈,而且還是高層住宅大廈,更不要說在發展地產領域的霸主地位了。

去年雖然只是銷售了990個住宅單元,但整個香港才銷售10800個住宅單元(一手),佔比也是9%左右。

當然,長江實業若是在1972年上市,肯定是要剔除寫字樓大廈、儲備地皮等物業的。

美麗華酒店總經理Jason(傑森),彙報道:“去年,美麗華酒店的全年入駐率在85%,主要來自來港旅遊的遊客,其次才是本地客戶.九龍區目前的競爭對手是半島酒店、國賓酒店,其中半島酒店僅220間客房,又是本地老牌豪華酒店,不算直接競爭對手;而九龍的國賓酒店是今年開業的豪華酒店,我們兩家競爭較大,不過國賓酒店屬於四星級酒店,房間數量雖然有400多間,但檔次和麵積遜色很多今年,美麗華酒店的入駐率要突破90%。”

林志超點點頭,隨即說道:“怡和、半島酒店是不會善罷甘休的,九龍倉那邊可能會迎來改變。整體來講,香港酒店業發展的契機已經到來,會出現更多的酒店。當然,這不是壞事,說明香港酒店業市場很大。”

大家聽得很認真。

雖然Jason講英文,也聽不懂中文,但大家卻聽得懂英文。

這種會議,Jason也只需要關注他負責的美麗華酒店即可,其它也沒有必要聽懂。而且,他一般很少出席會議,每週一次的公司會議極少出席,都是黃昌宏通知他開會,他便來。

而美麗華酒店確實發展不錯,第一年就創造了85%的入駐率,可見大環境是很不錯,再加上美麗華酒店各方硬體設施、軟體設施,都是拉滿了的。所以預計在1962~1966年的這五年時間,平均還是能保持90%的入駐率。

而香港的酒店業在行情好的時候,回報率可以達到8~12%;而其它國家的酒店行業,回報率僅6~8%。行情一般的時候,甚至只有5~6%,僅僅是在收利息。

之所以大家樂此不彼的投資,大概是因為現金流高,容易貸款。而林志超之所以投資,無非是‘好面子’而已,當然他也是因為知道,香港的酒店業回報率還是全球最高的。

“胡經理,你們銷售部打算如何分配樓盤計劃?”

胡兆煦心裡有些好奇,畢竟老闆自己不是講過嘛?

但他還是認真回答道:“目前,長江實業有兩個在建地盤——希雲街、渡船街,還有一個在策劃的銅鑼灣半山豪宅。希雲街和渡船街一共是3360個住宅單元,打算分成三年出售,即平均每年銷售在1120個左右。至於銅鑼灣的半山豪宅,每個單位差不多可以銷售15萬港幣,預計是128個住宅單元。”

銅鑼灣這個樓盤,面積是3.9萬平方尺,採用沉箱技術,建造一幢豪華住宅大廈。而每個單元在1500~1800平方尺左右,算是半山豪宅了,有泳池、會所等設施。

林志超說道:“銅鑼灣半山這個樓盤,後續用於出租吧!然後每年銷售1100個住宅的計劃,也差不多。不過今年肯定是地產爆發年,港府要拿出不少地皮拍賣,我們可以再拿兩個小地盤,立即開發,算是作為補充,一年銷售1500個住宅,還是要的。”

如果在1962~1964年,這三年時間不拿地,也完全說不過去;所以每年乾脆拿兩個小地盤,拿完就開發,利潤雖然沒有囤地高,但也一年應該也有35%以上。

胡兆煦點點頭,說道:“好的,我記下來了!”

如果林志超不在香港,可能會是黃昌宏和胡兆煦聯合去拍地,他現在很放權的。另外一方面,如果有優質的中環商業大廈地皮,林志超可能要爭奪。

至於每年供應1500個住宅單元,並不算很多,按照去年的標準也才15%;而林志超預測,1962~1965年這幾年,香港供應住宅單元將逐步提升至1965年的近30000個。

這是因為,今年港府就會提出減少20%地積比,也就是同樣的地皮要少建20%的面積,1966年正式執行。

正因為如此,有地皮的置業商開始拼命趕在1966年之前建完,而銀行也拼命的將資金投資在地產上。

一場會議下來,所有高層有一個共同的想法——那就是老闆真的很穩!

三年內的計劃,都已經基本制定好了。

怡和大班約翰·凱瑟克再次帶著兒子亨利·凱瑟克,來到美麗華購物中心考察和參觀。自去年怡和上市後,凱瑟克家族便徹底掌握怡和集團,而在之前,更像是一個多個家族的合和公司。

因為其他的家族和股東紛紛不看好香港的前景,凱瑟克家族便在倫敦三家商業銀行的支援下,收購了其他人的部分股權,徹底成為怡和系的控制家族。

“父親,這個林志超財勢雄厚,頭腦又非常聰明,現在居然擁有港九的零售商業霸權,甚至在九龍還擁有這樣一座豪華的酒店,可謂財源滾滾。”亨利·凱瑟克稱讚道。

約翰共有兩個兒子——亨利、西門,亨利·凱瑟克剛剛從澳洲回到香港任職怡和董事。

“雖然他的頭腦和財勢都不錯,可惜卻沒有一幅好地皮。我們擁有九龍倉,各方面地理位置都比這裡好。所以,在九龍倉的1號碼頭投資一幢購物中心,那麼便可以斬斷這裡的客流。”約翰·凱瑟克語氣之中帶著一絲輕蔑,又有一些得意。

九龍倉的一號碼頭,面積非常大,抵達香港的遊輪都會在那裡下客。與此同時,又是三面瀕海、得天獨厚的位置,確實是修建購物中心的好地方。

亨利·凱瑟克說道:“九龍倉的資金,恐怕拿不出幾千萬港幣,去修建大型購物中心。不過這種事情對香港的經濟,以及對維多利亞港的兩邊景色,都是極好的事情,我們倒是可以向港府求助。”

約翰凱瑟克眼前一亮,說道:“好,這件事就由你來策劃,儘快籌集資金、拿出方案,將一個比美麗華購物中心更大、造價更高的購物中心。而且你說得對,這件事可以讓港府幫助一下,他們不會拒絕的,因為這就是維多利亞港的地標性建築。”

他很滿意兒子的想法,最近他還一直很愁資金的事情。怡和系雖然有兩個旗艦,香港地產也非常旺盛,但此時九龍倉和置地並不是收益很高。

而怡和雖然才剛剛集資四億多,但這些資金卻更多的會被投資至海外。凱瑟克家族要將怡和打造成一家世界性的集團,而不是遠東的一家大洋行。

當年被沒收三千萬英鎊,便是吃虧在資產太集中在遠東。

亨利·凱瑟克說道:“沒問題!”接著他又說道:“這個美麗華酒店也做的很好,以後九龍倉也要在那裡發展酒店業。”

約翰說道:“一步步來!明年中環的文華酒店就要開業,九龍這邊就暫時緩一緩。”

亨利·凱瑟克點點頭,說道:“我明白了!”

討論完工作上的事情,亨利·凱瑟克說道:“林志超這個華人,資金實力雄厚,發展迅速,真是讓人不可思議!”

約翰·凱瑟克畢竟經歷很多事情,也經歷過當年怡和被沒收資產等,看過太多的輝煌,所以說道:“他發展太快未必是好事,想必負債率一定很高。一旦航運有大風險,那麼就是傾家蕩產。”

畢竟沒有上市,這些人哪裡知道林志超有多少資產。

簡單來說,大家都不知道長江工業集團賺不賺錢,會不會虧本等問題;航運公司也是如此,大家不知道林志超有多少錢,更不知道有多少債務。

亨利·凱瑟克聽到父親這樣講,很快也對華資不屑一顧起來。怡和系以九龍倉、置地為雙翼的模式已經建立,三家公司都具備遠超華資的實力,而且還是上市公司,資金可以透過多種渠道來籌集。

此時林志超也猜測出,一旦美麗華購物中心經營,很快會引起九龍倉的反應。海運大廈可能會提前一年多建立,屆時會對美麗華購物中心形成壓力。

當然,香港的經濟、旅遊也是在發展中,倒也容得下競爭。影響是有,但不是太大。

真正和英資乾的時間,還得是七十年代。

1月中旬。

“利生,我們規劃建造的百德新街,怎麼樣?”林志超以朋友的口吻,朝著利銘澤炫耀道。

兩人在五十年代初,因為買賣‘使館大廈’而結識,後來利澤銘又主動出售給林志超希慎道2號的‘華信大廈’舊址。

利銘澤看著繁華的百德新街,頓時佩服的說道:“沒有想到,銅鑼灣也有今天的繁榮,無疑長江置業是最大的改變者。百德新街、希雲街、華信大廈,都是帶動了周圍的發展。特別是百德新街這裡,大丸百貨的客流量,更是讓我看到銅鑼灣的發展前景。”

希慎置業擁有大量的物業在銅鑼灣,銅鑼灣如果能發達,他們是最高興的了。而利銘澤掌管著希慎置業,自然非常明白這一點,當初他出售希慎道2號的地盤,就是希望林志超能來銅鑼灣發展。

林志超笑著說道:“大丸百貨的客流量是我也沒有想到的,現在我這邊的新天地購物中心壓力大增。好在,兩種購物模式能起到互相促進的作用,相信今年暑假能在這裡一炮雙響。”

華登大廈、新天地大廈,甚至用天橋來連線,也就是說,逛完大丸百貨還可以來新天地購物中心。

而這種大廈的人行天橋,更是香港的獨一份,屬於開創新的設計。

利銘澤點點頭,說道:“我就佩服林先生的創新手段,對香港地產的貢獻,絕對是最大的。”

林志超謙虛的說道:“哈哈,不敢這樣說,都是被逼出來的。”

確實可以理解為被逼出來的,因為當初港府允許建高樓後,置業公司要想出售高樓,就必須解決各種麻煩的問題,否則買家就會有疑慮。

很多創新,都是需要解決某些問題,而產生的。

隨後,林志超帶著利澤銘在百德新街轉悠起來,他並不是特意炫耀什麼的,而是有原因的。

“利生,要想銅鑼灣成為香港的零售區域,或者說銅鑼灣要想真正的發展起來,有一個工程必須要做。”

利銘澤聞言,立馬謙虛的說道:“林生請講!”

林志超隨即丟擲一個驚天事情,他認真的說道:“那就是修建一條連線港島、九龍的海底隧道,而港島這邊的出入口,唯有選擇在銅鑼灣,才是更好的。這樣一來,銅鑼灣也會因為這條隧道,變得更加繁榮起來。”

利銘澤大吃一驚,說道:“修建海底隧道的工程太過龐大,港府未必願意投資。莫非林先生說的是,你願意牽頭投資這個工程?”

林志超點點頭,坦然說道:“這個工程看似龐大,也許投資是2~3億港幣,但隨著香港經濟的發展,港九迫切需要經濟更加緊密聯絡,這個隧道回本很容易,是一個非常不錯的基建投資。我的想法是,集合華資、英資,大家一同組建團隊,湊集資金,又充分利用銀行貸款,完成這個專案。”

利銘澤思考一番後,說道:“這個工程確實對香港百利無一害,港島和九龍本該需要緊密的聯絡。我願意加入這個專案!”

林志超可不僅僅是拉投資,而是在拉人氣,便說道:“晚點我們聯絡一群有意向的投資財團後,可由你在立法局提出,先讓港府承建,若是港府無意承建,便交給民間團隊承建。如果是民間承建的話,40年收費權還是可以要的。”

利銘澤點點頭,說道:“確實!這件事不管是從各方面來講,都是不錯的投資。”

隨後,兩人認真的交談了詳細的規劃,最後是一拍即合。

林志超投資紅磡海底隧道,並不是為了利益,可能收回成本後,稍微賺一點,九十年代就會交給港府。

畢竟這種收費模式,若是太過貪心,怕是罵聲一片。

當然他也不是做虧本買賣,說不定10年就收回成本,再賺點利潤,20年時間就還給港府了。

雖然說要投資三億,但可以70%貸款,剩下的則由各財團分擔;0.9億的投資啟動資金,也不是一年拿出來,更不是一個財團拿出來。

至於找那些財團,林志超覺得會德豐、滙豐應該沒有問題,華資再加上林志超、利銘澤,差不多也足夠了。

林志超一個人佔大頭也沒有問題,區區幾千萬,就以長江工業集團的名義投資,反正那邊有錢。

至於時間上,林志超覺得1962~1964年立項、規劃、設計,1965~1968年修建;這樣一來,比前世足足提前四年時間。

這是對香港有大益處的!

(本章完)

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